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Jürgen Weihgold
Dipl. Sachverständiger (DIA) 

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Mehrfamilienhaus Mainz (7 Wohnungen) mit erheblichem Erneuerungsbedarf

Der Auftrag wurde von einer Erbengemeinschaft erteilt, bei der ein Teil das Grundstück alleine übernehmen wollte und der Wert unklar war. Das Gebäude wies zwar einen deutlichen Instandhaltungs- und Erneuerungsstau auf. Es waren in dem Gutachten rund 250.000 € an erforderlichen Investitionen zu berücksichtigen. Aufgrund der relativ guten Stadtlage und der zum Bewertungsstichtag großen Nachfrage, lag der Wert so, dass der potenzielle Übernehmer etwas mehr ausgleichen musste, als er aufgrund des Zustandes dachte. Die Regelung innerhalb der Erbengemeinschaft war nach Gutachtenerstellung für beide Seiten einfacher und klarer.

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Behaupteter Wertverlust bei Paket mit über 300 Wohnungen

02_behaupteter_wertverlustDer Auftrag wurde von einem Landgericht erteilt. Es war die Frage zu beantworten, ob innerhalb von 3 Jahren ein Wertverlust von annähernd 50 % eingetreten sein konnte.

Nach umfassender Datenerhebung vor Ort, Auswertung von statistischen Daten und der Besichtigung von rund 30 Wohnungen in den Objekten konnte durch das Gutachten nachgewiesen werden, dass innerhalb einer relativ kurzen Zeit ein solcher Wertverlust nicht eingetreten war.

 


Unterschiedliche Wertansätze von Finanzamt und Steuerberater

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Im Auftrag des Steuerberaters konnte in einer Erbschaftssache durch das Gutachten nachgewiesen werden, dass der Wertansatz des Finanzamtes für ein Einfamilienhaus um mehr als 100.000 € über dem tatsächlichen Verkehrswert lag.

Das kommt immer wieder vor, weil die Finanzämter eine Bewertung entlang ihren Richtlinien und i.d.R. ohne eine eingehende Objektbesichtigung vorzunehmen haben.

Im konkreten Fall konnte das Finanzamt zunächst nach ihren Richtlinien den Gebäudezeitwert nicht unter 40 % des Neuwertes ansetzen und auch nicht die Instandhaltungsrückstände und Bauschäden berücksichtigen, da keine Objektbesichtigung vorgenommen wurde.

Der deutlich geringere Gebäudezeitwert und die Instandhaltungsrückstände und Schäden konnten durch das Gutachten erfasst und berücksichtigt werden. Der Wert wurde durch eine Analyse der tatsächlich verkauften Wohnhäuser in der direkten Umgebung (Daten aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses) verifiziert. Die Vergleichswerte stützten den ermittelten Verkehrswert ganz deutlich. Das Finanzamt hat das individuelle Gutachten in der Folge vollumfänglich anerkannt.


Kaufberatung für eine Altbauwohnung in Landeshauptstadt

04_kaufberatungEin Kaufinteressent für eine ansehnliche Altbauwohnung wandte sich an den Sachverständigen, weil er für ein ihm gemachtes Kaufangebot eines Zwischenvermittlers unsicher hinsichtlich des Preises, des Zustandes der Wohnung und der Technik des Gebäudes war, kaum Unterlagen zur Verfügung gestellt bekam und die übergebenen Unterlagen wenig aussagekräftig waren.

Der Sachverständiger konnte innerhalb weniger Tage durch entsprechende Recherchen den technischen Zustand des Gebäudes ermitteln und über eine Marktanalyse, insbesondere auch unter Zuhilfenahme der Daten aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, einen realistischen Wert ermitteln und so dem Auftraggeber eine transparente Entscheidungshilfe liefern. 


Nässeschäden Einfamilienhaus

Ein privater Auftraggeber wandte sich an den Sachverständigen nach dem Ankauf eines Einfamilienhauses. Es hatten sich erhebliche Nässeschäden eingestellt, bzw. waren vorhanden. Der Verkäufer stritt dies ab.

Durch entsprechende, kurzfristig vorgenommene Feuchtemessungen mit einer Dokumentation der Schadstellen und Feuchtegehalte, sowie einer Eingrenzung der möglichen Schadensursachen konnte der Auftraggeber in die Lage versetzt werden, mit dem Verkäufer in eine fundierte Auseinandersetzung einzutreten.

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Bürogebäude in Landeshauptstadt mit erheblichem Umstrukturierungsbedarf

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Der Auftraggeber beabsichtigte, das Gebäude zu restrukturieren und benötigte dafür eine Bankkredit. Die Bank ihrerseits verlangte eine Marktwertbegutachtung und die Vorlage eines entsprechenden Gutachtens.

Das Gutachten wurde unter Berücksichtigung es erforderlichen Investitionsbedarfes und nach einer Analyse der aktuell erzielbaren Mieten und der Ableitung eines marktnahen Liegenschaftszinses erstellt. Dabei wurden zur Verifizierung des Wertes auch Vergleichswerte für verkaufte, vergleichbare Objekte herangezogen und auch Alternativüberlegungen angestellt, bspw. bei fiktiver Aufteilung in Teileigentum. Der Wert wurde so abgesichert. Der Auftraggeber konnte mit dem Gutachten sein Vorhaben umsetzen.