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Jürgen Weihgold
Dipl. Sachverständiger (DIA) 

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Bewertungsverfahren

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sieht drei Wertermittlungsverfahren vor, wenn Verkehrswertermittlungen nach § 194 Baugesetzbuch erstellt werden. Dies ist die Regel.

Der Verkehrswert ist danach zu ermitteln mit folgenden Wertermittlungsverfahren:


Nach der Vorschrift ist das Verfahren maßgeblich, welches im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und den zur Verfügung stehenden Daten angewendet wird.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird insbesondere angewendet bei unbebauten Grundstücken, bei denen der Wert immer auf die Grundstücksfläche pro Quadratmeter bezogen wird. Die Nachfrager nach Grundstücken schauen immer nach den Preisen, wie andere, vergleichbare Grundstücke verkauft wurden oder verkauft werden.

Das Vergleichswertverfahren kann und muss jedoch auch insbesondere bei Eigentumswohnungen angewendet werden. Auch hier orientieren sich potenzielle Käufer von Eigentumswohnungen immer an den Vergleichswerten pro Quadratmeter Wohnfläche.

Angewendet werden kann das Vergleichswertverfahren auch bei Einfamilienhäusern, insbesondere bei Reihenhäusern, wenn diese gleichartig sind. Dies trifft insbesondere dann zu, wenn beispielsweise eine Reihenhaussiedlung von einem Bauträger in gleicher Ausführungsart und Ausstattung errichtet wurde.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist in allen Bewertungsfällen anzuwenden, in denen für einen Käufer/Eigentümer der erzielte jährliche Mietertrag das wesentliche Entscheidungskriterium ist.

Bei dem Ertragswertverfahren wird der marktüblich erzielbare, jährliche Mietertrag um die Bewirtschaftungskosten (Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis) vermindert und der sich so ergebende jährliche Reinertrag mit dem objektspezifischen Kapitalisierungszinssatz (Liegenschaftszinssatz) für die Dauer der marktnah ermittelten Restnutzungsdauer kapitalisiert.

Sachwertverfahren

Insbesondere bei der Bewertung von Einfamilienhäusern ist das Sachwertverfahren wertbestimmend. Hier wird der Wertanteil des Bodens (im Vergleichswertverfahren) ermittelt und der Zeitwert des Gebäudes und der sonstigen baulichen Anlagen (Außenanlagen) hinzugerechnet. So ergibt sich der vorläufige Sachwert.
Dieser vorläufige Sachwert ist an den Markt anzupassen. Hierzu leiten die Gutachterausschüsse Marktanpassungsfaktoren ab. Entscheidend bei der Sachwertermittlung und der Anwendung des Marktanpassungsfaktors ist, dass die Sachwertermittlung nach dem gleichen Modell erfolgt, wie es von den Gutachterausschüssen bei der Ableitung der Marktanpassungsfaktoren angewendet wird.

Die Standardwertermittlungsverfahren sind nachfolgend wiedergegeben: